آخرین خبرها

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چه تفاوتی با هم دارند؟

در قوانین مدون با دو کلمه رو به رو می شویم:

  1. حق سرقفلی
  2. حق کسب و پیشه و تجارت

در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند. اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند، پس این دو در ماهیت کاملاٌ با هم متفاوت هستند.

وقتی به قوانین 1322 تا 1376 نگاه می کنیم هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود، این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود، اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است.

علت اینکه حق کس و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است، به خاطر این بود که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی او را از محل بیرون می کنند مشتری ها را از دست می دهد  و در محل جدید باید مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیابد، به همین دلایل قانونگذار از مستأجرها حمایت میکند.

به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید، علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستأجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب 1339 و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 پیش بینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب و کار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد، در نتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.

آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

در سال 1379 قانونی درخصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است، درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد درخصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.

در قانون سال 76 سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

ماده 7: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند.

همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.

مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی

  1. حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می­کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.
  2. حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می­شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید. به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد.حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می­آید.
  3. میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد.
  4. حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می­شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است.
  5. حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.
  6. حق سرقفلی قابل ضمان است؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.
  7. حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر.
  8. حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی­شود؛ ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط می­گردد.
  9. حق کسب و پیشه و تجارت دارای 2 نوع است: حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد و حق کسب و پیشه موضوع تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی چنان که در تبصره مزبور ملاحظه می­گردد به جای کلمه مستأجر یا مستأجران، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از این لحاظ با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است.
  10. حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد. سرقفلی به مالک پرداخت می­شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک می­تواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد؛ ولی نمی­تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب و پیشه و تجارت مطرح نیست

پرسش و پاسخ در خصوص حق کسب و پیشه با حق سرقفلی

آیا حق کسب و پيشه را می توان در قرارداد ساقط کرد. برای مثال در اجاره نامه قيد شود که مستأجر مکان تجاری حق دریافت حق کسب و پيشه را هنگام تخليه ندارد؟

  • اگر موضوع سؤال در مورد مکان تجاری است که مشمول قانون ۱۳۵۶ می باشد پاسخ منفی است زیرا حق کسب و پيشه یا تجارت حقی است که با تخليه محل کسب به مستأجر تعلق می گيرد و این حق قبل از آن که ایجاد شود قابل اسقاط نيست و برای تحقق آن برخلاف حق سرقفلی نياز به پرداخت وجهی به مالک نمی باشد پس اگر مکانی برای تجارت و کسب اجاره شده باشد و مستأجر هنگام تنظيم قرارداد وجهی به مالک نپرداخته باشد یا در قرارداد اجاره متعهد شود که در زمان تخليه حق دریافت حق کسب و پيشه ندارد چنين شرطی قابل ترتيب اثر نيست و چنانچه موجر جهت تخليه مستأجر به دادگاه مراجعه .کرده باشد دادگاه ضمن صدور حکم تخليه حکم به پرداخت حق کسب و پيشه را نيز صادر می کند.

برای تعيين حق کسب و پيشه چه ملاکهایی وجود دارد؟

  • معمولاً برای تعيين حق کسب و پيشه از نظر کارشناس و اهل خبره استفاده می شود و کارشناس نيز براساس نسبت به تعيين مبلغ حق موقعيت مورد اجاره و شغل مستأجر، مساحت مورد اجاره، زمان و مدت رابطه استيجاری، نوع بنا و پيشه اقدام می کند.

آیا بانکها می توانند از حق کسب و پيشه برخوردار شوند؟

  • از آن جا که بانکها به عمليات تجاری مانند گشایش اعتبار، افتتاح حساب،عمليات برواتی و مؤسساتی که نظير بانک عمل می کنند کارشان تجاری محسوب می شوند و حق دارند حق کسب و پيشه را مطالبه کنند.

آیا به دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه های واقع در پایانه های مسافربری حق کسب و پيشه تعلق میگيرد؟

  • اماکن مزبور جزو اماکن تجاری محسوب نمی شود و از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ خارج می باشد و حقوق استيجاری و کسب و پيشه برای مستأجر و متصرف آن ایجاد نخواهد کرد.

آیا داروخانه ها هم مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می شوند؟

  • در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد. عده ای معتقدند اگر داروخانه خارج از بيمارستان باشد و افراد عادی نيز بتوانند از داروخانه خریداری کنند با داشتن سایر شرایط تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خواهد بود ولی اگر داروخانه در داخل بيمارستان بوده و فروش دارو منحصر به بيمارستان باشد جزو بيمارستان محسوب شده و خارج از شمول مقررات قانون روابط .موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.

آیا مدارس غيرانتفاعی مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ می شوند؟

  • همان طور که می دانيم مدارس غيرانتفاعی فعاليت شان جنبه تجاری و سودآوری به مفهوم خاص کلمه ندارند و لذا .مشمول مقررات سال ۵۶ نمی شوند و تابع مقررات مربوط به اماکن مسکونی و شرایط مقرر در قرارداد هستند اما در مورد مهد کودک های خصوصی عده ای معتقدند که چون در قبال خدمات ارائه شده به کودکان ماهانه مبالغی از اوليای آنان دریافت می شود لذا محل کسب و درآمد مستأجر محسوب می شود لذا مهدهای کودک مشمول قانون مزبور هستند گرچه در این خصوص نظر مخالف هم وجود دارد.

درمورد دفاتر ترجمه رسمی چطور؟

  • در این مرکز معمولاً به ازای دریافت وجه خدماتی به مشتریان ارائه می شود این اماکن مشمول مقررات سال ۵۶ قرار .می گيرند و محل کسب محسوب می شوند در پایان باید اشاره داشت که دفاتر و اتحادیه های صنفی که محل انجام امور اداری اصناف است محل کسب و پيشه به حساب .نمی آیند.

اگر مکانی به عنوان انبار اجاره داده شده باشد مشمول مقررات قانون سال ۵۶ می شود؟

  • این امر بستگی به مفاد قرارداد تنظيمی بين طرفين و نحوه استفاده از مکان مزبور دارد از این رو چنانچه انبار برای نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب و پيشه یا انبار تجاری اجاره داده شود مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پيشه است ولی اگر انبار به منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی باشد از شمول مقررات قانون سال ۵۶ خارج و تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ خواهد بود.

نکته :  جهت مشاهده کلیه فرمهای قضایی کلیک نمایید.


مشاوره رایگان قضایی

کلیه شهروندان ایرانی داخل وخارج ایران می توانند در طول شبانه روز(۲۴ ساعت) با شماره های ذیل جهت دریافت مشاوره قضایی رایگان اقدام نمایند.

۰۹۱۰۷۳۳۷۰۰۱ پاسخگوی تلگرامی به زبان فارسی

۰۹۱۲۱۹۰۰۵۰۰ پاسخگوی تلگرامی به زبان انگلیسی


لیست لینکهای مفید امور قضایی 

جهت ثبت دادخواست و پیگیری دادخواست کلیک نمایید

لطفا جهت ارایه و پیگیری شکوائیه کلیک نمایید

لطفا جهت مشاهده ارایه و پیگیری لایحه کلیک نمایید

لطفا جهت مشاهده ارایه و پیگیری اظهارنامه کلیک نمایید

لطفا جهت مشاهده نهادهای وابسته به قوه قضاییه و سازمانهای تابعه کلیک نمایید

لطفا جهت محاسبه هزینه دادرسی کلیک نمایید

انتشار توسط 8 تم

جوابی بنویسید

ایمیل شما نشر نخواهد شدخانه های ضروری نشانه گذاری شده است. *

*